이재명 정부, 출범 4개월 만에 세 번째 대책…서울 전역 첫 토지거래허가구역 지정

정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 대상으로 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’를 전면 금지하는 초강력 부동산 규제 대책을 내놨다. 동시에 해당 지역은 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼 대출·세제·청약 규제가 대폭 강화된다.

이번 조치는 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부 출범 후 4개월 만에 세 번째로 발표된 부동산 안정화 방안이다.

       (사진=국토부제공)

서울 전역·경기 12개 지역 규제지역 지정

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 15일 부동산 관계장관회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 지정된다.

이에 따라 대출 한도, 세제, 청약 및 전매, 정비사업 등 전방위 규제가 강화된다.

20일부터 ‘갭투자 전면 금지’…서울 전역 첫 토지거래허가구역

오는 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 이는 서울시 역사상 처음이다.

해당 지역에서 아파트를 매수하려면 실거주 목적으로만 가능하며, 2년 실거주 의무가 부과된다.

임차인의 전세금을 이용한 ‘갭투자’는 전면 금지되고, 위반 시 이행강제금 부과나 허가 취소 등의 제재가 따른다.

규제는 아파트뿐 아니라 단지 내 아파트가 포함된 연립·다세대주택(약 750곳)에도 적용된다.

                (사진=국토부제공) 

대출 한도 축소…15억 초과 주택 최대 4억, 25억 초과는 2억 원

금융위원회는 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도를 주택 시가 기준으로 차등 적용하기로 했다.

15억 원 이하: 현행과 동일한 6억 원

15억~25억 원 이하: 4억 원으로 축소

25억 원 초과: 2억 원으로 대폭 축소

또한 1주택자가 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함된다. 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됐다.

세제·청약 규제도 강화 “현금 부자만 남는다” 지적

규제지역 확대에 따라 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소된다.

다주택자의 취득세는 2주택 8%, 3주택 12%로 강화되고, 양도세 비과세 요건도 ‘보유 2년’에서 ‘보유 2년 + 거주 2년’으로 강화된다.

재건축·재개발 조합원 지위 양도도 제한되며, 수도권 내 주택은 3년간 전매가 금지된다.

전문가들은 이번 대책이 “거래 자체를 얼어붙게 할 초강력 조치”라며 “실수요자조차 시장 진입이 어려워질 수 있다”고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울과 경기 남부 주요 지역을 정조준한 이번 대책은 상급지 갈아타기 수요와 갭투자를 동시에 억제하려는 의도가 뚜렷하다”고 말했다.

“풍선효과 차단” 의도…향후 세제 강화 가능성도

정부는 이번 조치의 목적이 집값 상승세 확산과 풍선효과를 사전에 차단하기 위한 것이라고 밝혔다.

김윤덕 국토부 장관은 “주택시장 불안을 조기에 차단하고 자본이 생산적 분야로 흘러가도록 수요관리를 강화했다”고 설명했다.

이번 대책에는 보유세·거래세 강화 내용은 포함되지 않았지만, 정부는 “중장기적으로 세제 합리화 방안도 검토 중”이라며 추가 규제 가능성을 열어뒀다.